Virtuelle Rundgänge für Immobilien: Nutzen, Planung und Umsetzung

Ein virtueller Rundgang lässt Interessenten eine Wohnung oder ein Haus am Bildschirm Raum für Raum erkunden, als stünden sie selbst darin. Für das Exposé ist er vor allem eine Ergänzung: Er macht Grundriss und Raumzusammenhänge verständlich, die auf einzelnen Fotos verloren gehen, und hilft Interessenten zu entscheiden, ob sich eine Besichtigung lohnt. Für die Umsetzung braucht es eine 360-Grad-Kamera, eine durchdachte Standpunktplanung und eine Software, die die Panoramen verbindet.

Wie ein Rundgang grundsätzlich entsteht, erklärt der Überblick Virtuelle Rundgänge erstellen. Dieser Beitrag geht auf die Besonderheiten bei Wohnungen, Häusern und Gewerbeflächen ein.

Wofür sich ein Immobilien-Rundgang eignet

Ein Rundgang ersetzt dabei keine Fotos. Gut ausgeleuchtete Einzelbilder bleiben das Erste, was Interessenten in einer Anzeige sehen. Der Rundgang ist die zweite Ebene für alle, die sich näher interessieren.

Grenzen hat das Format ebenfalls: Er zeigt weder Geräusche noch Gerüche, keine Bausubstanz hinter den Wänden und keine Umgebung jenseits der Fenster. Ein Rundgang, der Mängel verdeckt, schadet eher, weil die Enttäuschung bei der Besichtigung umso größer ist.

Rundgang und Exposé sollten sich ergänzen, nicht wiederholen. Ein bewährtes Muster: Die Fotos zeigen die schönsten Blickwinkel und Details, der Grundriss liefert Maße und Aufteilung, der Rundgang verbindet beides zu einem räumlichen Eindruck. Wer im Exposé auf den Rundgang hinweist, sollte den Link gut sichtbar platzieren und kurz sagen, was Interessenten erwartet, etwa die Zahl der Räume und Außenbereiche.

Standpunkte planen

Die wichtigste Entscheidung fällt vor der Aufnahme: wo die Kamera steht. Ein bewährtes Vorgehen ist, den Grundriss auszudrucken und die Standpunkte einzuzeichnen.

• Ein Standpunkt pro Raum reicht für kleine Räume wie Bad, Flur oder Abstellraum.
• Zwei Standpunkte sind sinnvoll in großen oder verwinkelten Räumen, etwa einem Wohnzimmer mit offener Küche.
• Übergänge zwischen den Räumen sollten möglichst eine Sichtverbindung haben, damit Betrachter sich orientieren. Ein Standpunkt nahe der Tür hilft dabei.
• Außenbereiche wie Balkon, Terrasse oder Garten bekommen eigene Standpunkte, ebenso Keller oder Garage, wenn sie für die Entscheidung wichtig sind.
• Startpunkt ist meist der Eingang oder der attraktivste Raum.

Als Faustregel gilt: So viele Standpunkte wie nötig, damit jeder Raum gut zu sehen ist, und so wenige wie möglich, damit der Rundgang nicht mühsam wird.

Räume vorbereiten

Ein 360-Grad-Bild zeigt alles, auch das, was bei einem normalen Foto außerhalb des Ausschnitts liegt. Die Vorbereitung entscheidet deshalb stärker über die Qualität als bei klassischen Fotos.

1. Aufräumen Oberflächen freiräumen, Kabel verstecken, Wäsche, Müll und Putzmittel aus dem Bild nehmen.
2. Persönliches entfernen Familienfotos, Post, Dokumente, Kalender mit Terminen, Medikamente und Namensschilder wegräumen.
3. Licht einschalten Alle Lampen einschalten, Vorhänge und Jalousien gleich öffnen, Glühbirnen einheitlicher Farbe verwenden.
4. Türen gleich behandeln Innentüren entweder alle offen oder in einer festen Logik, damit die Übergänge stimmig wirken.
5. Spiegel und Fenster prüfen Spiegel zeigen Kamera und Stativ, Fenster mitunter Nachbarn oder Kennzeichen.

Aufnahme: Technik und Ablauf

Für Immobilien hat sich eine kompakte 360-Grad-Kamera auf einem schlanken Stativ durchgesetzt. Sie nimmt alle Richtungen auf einmal auf, braucht kaum Einarbeitung und lässt sich in engen Räumen gut aufstellen. Wer höhere Bildqualität möchte, arbeitet mit Spiegelreflex- oder Systemkamera, Fisheye-Objektiv und Panoramakopf, braucht dafür aber mehr Zeit pro Standpunkt. Welche Anforderungen eine Kamera im Makleralltag erfüllen sollte, beschreibt der Beitrag 360-Grad-Kamera für Immobilienmakler.

• Kamerahöhe: in der Regel auf Augenhöhe eines Erwachsenen. So wirken Räume natürlich, Tischflächen sind sichtbar, aber nicht übermäßig dominant.
• Kamera senkrecht: ein schiefes Stativ führt zu stürzenden Linien, die sich nur mühsam korrigieren lassen.
• Belichtungsreihen: Innenräume mit hellen Fenstern haben einen hohen Kontrastumfang. HDR-Aufnahmen oder Belichtungsreihen halten Fensterausblick und Raum gleichzeitig sichtbar.
• Aus dem Bild gehen: Per App oder Selbstauslöser auslösen und sich in einem Nachbarraum aufhalten.
• Gleiche Einstellungen: Weißabgleich und Kamerahöhe für alle Standpunkte festhalten, damit der Rundgang einheitlich wirkt.

Verknüpfen: Hotspots und Grundriss

Aus den einzelnen Panoramen wird erst durch Verknüpfung ein Rundgang. Übergangspunkte, sogenannte Hotspots, führen von Raum zu Raum. Sie sitzen dort, wo man im echten Leben weitergehen würde, also an Türen und Durchgängen. Wie man sie platziert und mit Informationspunkten ergänzt, beschreibt der Beitrag Hotspots und Infopunkte in virtuellen Touren.

Besonders hilfreich bei Immobilien ist ein Grundriss als Übersichtskarte. Darauf sind die Standpunkte markiert, häufig mit einem Blickkegel, der zeigt, wohin man gerade schaut. Viele Tour-Programme bieten diese Funktion. Der Grundriss sollte zur Vermarktung freigegeben sein und dieselbe Raumbezeichnung verwenden wie das Exposé.

Ergänzende Infopunkte können Flächenangaben, Hinweise zur Ausstattung oder den Blick auf einen Ausschnitt in hoher Auflösung zeigen. Hier gilt Zurückhaltung: Angaben im Rundgang sollten mit dem Exposé übereinstimmen, damit keine widersprüchlichen Informationen entstehen.

Veröffentlichen und einbinden

Wichtig ist, den Rundgang nach Abschluss der Vermarktung wieder offline zu nehmen. Ein Rundgang durch eine bewohnte Wohnung sollte nicht dauerhaft im Netz stehen.

Ablauf pro Objekt im Überblick

Wer regelmäßig Rundgänge für Immobilien erstellt, profitiert von einem festen Ablauf. Die folgende Übersicht hilft, nichts zu vergessen:

Gerade die Freigabe vor der Veröffentlichung wird oft übersprungen. Ein kurzer Blick der Bewohner auf den fertigen Rundgang deckt übersehene Details auf und schafft Vertrauen.

Datenschutz der Bewohner

Ein Rundgang zeigt die Privatsphäre von Menschen: ihre Einrichtung, ihre Gewohnheiten und manchmal Hinweise auf Lebensumstände. Bei bewohnten Objekten gelten deshalb einige Grundsätze:

• Zustimmung einholen: Bei vermieteten Objekten entscheiden die Mieter, ob ihre Wohnung aufgenommen wird. Am besten schriftlich festhalten, welche Räume aufgenommen werden, wo der Rundgang veröffentlicht wird und wie lange.
• Keine Personen im Bild: Bewohner verlassen während der Aufnahme die Räume.
• Persönliches entfernen oder unkenntlich machen: Fotos, Dokumente und Namensschilder.
• Sicherheitsrelevantes vermeiden: Alarmanlagen, Tresore und Wertgegenstände nicht zeigen, um keine Hinweise für Einbrecher zu liefern.
• Adresse und Rundgang trennen, wenn die Wohnung bewohnt bleibt und der Rundgang öffentlich ist.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Mehr zu Einwilligungen und zum Recht am eigenen Bild erklärt der Beitrag Recht am Bild bei 360-Grad-Fotos.